Реферат на тему: Оценка объекта недвижимости,г.Архангельск ,магазин «Петровский «.
Фрагменты работы:
ОГЛАВЛЕНИЕ
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 4
Идентификация объекта оценки 4
Результаты оценки 4
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 5
Допущения и ограничения: 5
Применяемые стандарты оценочной деятельности: 5
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ 6
Анализ правоустанавливающих документов 7
Задача оценки 7
Цель оценки 7
Оцениваемые права 7
Основные термины и определения 8
Обзор общепринятых подходов оценки 8
Описание процесса оценки 9
АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ 10
Основные показатели социально-экономического развития РФ в январе-июне 2010 г. 10
Обзор экономического положения в Архангельске и Архангельской области в январе-июне 2010 г. 11
Обзор рынка недвижимости в Архангельске 12
Описание объекта оценки 17
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 17
ПОДХОДЫ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 18
Затратный подход при оценке недвижимости 18
Сравнительный подход при оценке недвижимости 21
Доходный подход при оценке недвижимости 21
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 24
Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м. 24
Затратный подход 24
Доходный подход 24
Сравнительный подход 27
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта 32
ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ 34
ИСТОЧНИКИ И ЛИТЕРАТУРА 35
ПРИЛОЖЕНИЯ 36
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Идентификация объекта оценки
Вид объекта оценки Нежилое помещение
Адрес объекта Архангельская область, г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 95
Собственник объекта оценки Петровский В.К.
Оцениваемые права на объект оценки Собственность
Обременения (ограничения) Ипотека
Общая площадь объекта оценки, м2. 311,0
Текущее использование объекта оценки Магазин
Дата составления отчета 02 сентября 2010 г.
Порядковый номер отчета № 084/2-ПО-2010
…
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Объект оценки Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м
Имущественные права на объект оценки Собственность
Основание для оценки: Договор № 084 от 30.08.2010 г.
Цель оценки Определение рыночной стоимости
Задача оценки (назначение) Залог объекта под кредит банка
Вид стоимости Рыночная
Дата оценки 30 августа 2010 г.
Срок проведения оценки С 30 августа по 02 сентября 2010 г.
Порядковый номер отчета № 084/2-ПО-2010
Используемые стандарты оценки: Федеральный закон № 135-ФЗ в ред. на дату оценки, ФСО № 1-3
Допущения и ограничения:
1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;
2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете;
3. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых;
4. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержаться ссылки на источники информации;
5. Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта;
6. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
7. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объектов и не является гарантией того, что объекты будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объектов, указанной в данном отчете.
8. В соответствии с ФСО, итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектами оценки или до даты представления публичной оферты прошло не более 6-ти месяцев.
Применяемые стандарты оценочной деятельности:
Федеральный закон № 135-ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 16 июля 1998 года в ред. на дату оценки,
ФСО-1: Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256
ФСО-2: Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2007 года N 255
ФСО-3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20 июля 2007 года N 254
Правила и стандарты оценочной деятельности НП «АРМО», утвержденные Решением Президиума от 16.01.2008
…
Анализ правоустанавливающих документов
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м серия 29 AК № 229193 от 11 октября 2007 года выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Наименование объекта: нежилое помещение; назначение: нежилое; общая площадь 311,0 кв.м; этаж 1, номера на поэтажном плане №№1-17
Субъект права: Петровский В.К.
Вид права: собственность
Адрес объекта: Архангельская область, г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 95
Кадастровый (условный) номер: 29:22:000000:0000:11:401:001:002142820:0000:20001
Ограничения (обременения): не зарегистрировано
Задача оценки
Основываясь на информации, полученной от заказчика, задача (назначение) оценки – залог объекта оценки под кредит банка.
Цель оценки
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
В соответствии ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оцениваемые права
Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости.
Стоимость объекта определяется с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Основные термины и определения
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.
Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности исключительно с точки зрения рынка, а не с позиции его отвлеченного физического статуса.
Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи. Тем не менее, продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую предполагается продажа этого объекта собственности на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении рыночной стоимости.
Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
…
Численность официально заре-гистрированных безра¬ботных на конец периода4), тыс. человек 17,1 89,3 93,9 143,6 94,1
1) I квартал 2010 года в % к I кварталу 2009 года; I квартал 2009 года в % к I кварталу 2008 года; исчисляется на основе данных об изменении физического объема производства продукции сельского хозяйства, добычи полезных ископаемых, обрабатывающих производств, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, строительства, транспорта, розничной и оптовой торговли.
2) Предварительные данные.
3) Январь-май 2010 года, в % к январю-маю 2009 года, май 2010 года в % к маю 2009 года, в % к апрелю 2010 года, январь-май 2009 года в % к январю-маю 2008 года, май 2009 года в % к маю 2008 года, в % к апрелю 2009 года.
4) На конец июня 2010 года, в % к концу июня 2009 года, в % к концу мая 2010 года, в % к концу июня 2008 года, в % к концу мая 2009 года.
Обзор рынка недвижимости в Архангельске
…
Метод прямой капитализации
При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Метод капитализации пересчитывает величину годового дохода в стоимость путем деления дохода на коэффициент капитализации.
Основными предпосылками и допущениями метода прямой капитализации являются:
* период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности;
* величина дохода постоянна;
* не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал;
* при расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
,
где: NOI — чистый операционный доход;
PV — стоимость;
R — коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации — это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации, используемый применительно к недвижимости, должен включать доход на капитал и возврат капитала, поэтому иначе он еще называется общим коэффициентом капитализации.
Доход на капитал — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Используются различные методы для расчета ставки капитализации. Так, применяются метод сравнения продаж; метод расчета с применением коэффициента действительного валового дохода; техника инвестиционной группы; метод Эллвуда (модифицированный метод техники инвестиционной группы); метод расчета с применением коэффициента покрытия долга; метод связанных инвестиций — земли и здания; метод кумулятивного построения. Рассчитанные таким образом ставки дисконта анализируются, и выводится наиболее достоверная ставка дисконтирования.
Анализируя состояние рынка, эксперты пришли к мнению, что наиболее объективно коэффициент капитализации может быть определен расчетным путем.
Он основан на известном значении безрисковой ставки с учетом рисков неполучения доходов, возврата основной суммы и риск неликвидности.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы.
Поправка на низкую ликвидность имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимость, близкой к рыночной.
Норма возврата основной суммы — это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.
Основные шаги при применении данного метода:
1. подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение величины арендной платы для помещения;
3. определение величины потерь при сборе арендной платы;
4. определение величины потенциального и действительного валового дохода;
5. учет эксплуатационных расходов;
6. определение величины чистого операционного дохода;
7. расчет ставки капитализации;
8. определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Нежилое помещение общей площадью 311,0 кв.м.
Затратный подход
В процессе работы при определении стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому было принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только доходный и сравнительный подходы. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади приведёт к еще большой погрешности при вычислениях.
В оценочной практике затратный подход не применяется при оценке нежилых помещений, так как выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки в целом, может привести к существенным погрешностям.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
…
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Описанными выше различными методами в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов Оценщику удалось найти три ориентира рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.
Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.
Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 – 19 октября 2002 г.
Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:
• построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (по пятибалльной системе);
• найдем сумму баллов каждого подхода;
• найдем сумму баллов всех используемых подходов;
• по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;
На основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.
…
ИСТОЧНИКИ И ЛИТЕРАТУРА
1. Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.
2. Федеральные стандарты оценки, ФСО №№ 1-3.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 442с.
4. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: Изд – во РОО, 1994. – 231 с.
5. Зарубин В.Н., Рутгайзер В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.:ИНФРА, 1999. – 264 с.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: ИНФРА, 1996. – 436 с.
7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. – 567 с.
8. Оценка недвижимости / под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
9. Иванов А.М., Маринин И.В. « Об одном способе учета рисков в общей ставке капитализации дохода»: «Вопросы оценки» Профессиональный научно-практический журнал №2, с. 34, 1997 г.
10. Оценка имущества. Оценка недвижимости: Стандарт Российского общества оценщиков. – М.: РОО, 1998.
Скачать всю работу:
СКАЧАТЬ ТУТ
|
